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威尼斯人注册网址:香港楼市冷风劲吹:15年大牛市告终?

时间:2018/12/2 12:30:07  作者:  来源:  查看:4  评论:0
内容摘要:  顶着楼市降温的逆风,香港屯门的新楼盘“菁隽”推出面积仅128呎(约11.9平米)的超小单位,刷新此前177呎(约16.4平米)纪录,成为香港史上最小户型。媒体和网民对这类超小户型的揶揄,也跟着从“囚室盘”升级为“龙床盘”。  不仅户型奇葩,“菁隽”还报出区域内的最高的均价——...
  顶着楼市降温的逆风,香港屯门的新楼盘“菁隽”推出面积仅128呎(约11.9平米)的超小单位,刷新此前177呎(约16.4平米)纪录,成为香港史上最小户型。媒体和网民对这类超小户型的揶揄,也跟着从“囚室盘”升级为“龙床盘”。

  不仅户型奇葩,“菁隽”还报出区域内的最高的均价——1.69万港元/呎(约合18.2万港元/平米)。然而,“龙床盘”却没有“囚室盘”在骂声中热销的运气,开放“收票”(认筹)的首日只收到12票,相当于推盘数量的1/6。

  如此低的首日收票数据,在近几年的香港楼市中非常罕见。哪怕台风“山竹”来袭的前一天,同片区一个楼盘首日收票数都超过了推盘量的40%。

  新房不再热销,二手房业主也失去了信心,“劈价”、“折让”、“蚀让”甚至“挞定”消息不断出现。香港这一轮持续长达15年的上涨大周期,是不是就此结束了?

  香港中介开始“末位淘汰”

  施永青又因为错判楼市而认错了。

  这位华人地产经纪行业的老教父,对香港房价最新的预测,是比高位跌5%,个别跌10%,而且未来两三年仍将继续下跌,交易量也将比高峰期下跌五至六成,比年中下跌三至四成,还劝想套现的人“惟有减价”才是出路。

  就在5个月前,他才调高过对今年香港房价涨幅的预测,从上涨8-10%升到了15-20%,还说香港楼市已经从“升到你不信”变为“升到你迷信”。

  施永青判断错误,他的中原地产自然因突如其来的变化而乱了章法。

  香港中原地产10月佣金收入约1.8亿港元,较上月的2.6亿港元下跌3成,自今年2月以来首次出现环比下跌。

  业绩不好,中介自然不养闲人。香港中原地产规定,一个经纪人每月需要为公司创造6.8万港元佣金。但截止9月份,中原还有500个经纪人全年累计佣金不足10万,占经纪人总数的10%,其中更有200个至今没有开单。如果情况持续到年底,这些业绩挂零的员工会收到公司的“严重警告信”,且很可能得不到续约合同。

  中原的老对手美联物业则是拿出了压箱底的老规矩,要求集团业绩最差100名员工中,10人必须离职,55人放三个月无薪假,剩下35人在主管担保下方可免责。美联高管还表示,会要求地铺业主减租,甚至放弃部分非核心地铺。

  从“劈价”到“折让”,业主让利促成交

  中介日子不好过,背后自然是冷清的二手房交易。

  自8月起,香港楼市中就充斥着“劈价”的声音。

  开始时还多半只是“滞涨”,部分业主在叫价基础上略微降价,但最终成交价普遍还是不低于市场价。不愿看淡楼市的业界人士,坚持认为“劈价”只是“个案”,并非普遍现象。

  但从10月起,一些楼盘的市场成交价开始出现肉眼可见的下跌。

  黄埔花园的一套466呎(约合43.3平米)两房,近期以680万港元成交,较业主的叫价低了110万。同样的户型单位,今年7月时曾经以900万港元的最高价售出,9月时还有总价793万的成交记录。

  沙田第一城一套“楼王”三房单位,业主减价132万港元,最终以1048万港元成交。今年8月初,同样户型和楼座的单位,成交价还是1328万港元。

  香港中原地产的数据显示,香港九龙降价最狠的4个标杆楼盘,在11月内成交价跌幅从7.1%到12.9%不等。这些香港楼市中的区域标杆,二手房交易频繁,最能反映时下楼市情况。

  虽然楼价下跌已成定论,但香港知名楼评人何雄辉还是认为,绝大多数的减价成交个案,都是“止赚离场”,因为持有多年已经获得了大额收益,一朝变现时自然不在意几个百分点的让利,即所谓“折让”,所以才会“豪气减价”。因此,“当这批投资客陆续出货后,楼价下跌的速度及幅度可望放缓。”

  事实似乎也确实如此。前述沙田第一城的成交案例,业主2014年以778万港元购入单位,就算让利132万,持货4年还是有270万港元的账面收益。

  “蚀让”个案初见,有业主赔本跑路

  但观点却总是赶不上变化。

  一片降价声中,少数业主已经不淡定了。

  进入11月,楼市中开始出现不少“蚀让”案例。

  所谓“蚀让”,比“折让”更进一步,业主损失的不止是楼价上涨带来的收益,还有自己的部分本金。

  11月初,东涌区域的东堤湾畔一套1159呎单位,以1188万港元出售,较4月挂牌时1700万港元的叫价降低了512万才得以成交。而原业主2015年购得这套房产时,总价为1200万港元,持有三年多反而赔了12万。

  在相对“非主流”的投资市场中,部分个案的“蚀让”比例更大、持有时间更短。

  天水围嘉湖山庄,一名投资客在今年八月以150万港元价格,购入一个车位,三个月后就以110万港元卖出,亏损40万。而今年7月时,该楼盘车位的最高成交价达到167万。

  在新房市场中,也有看淡后市的买家,甘愿违约“挞订”,被开发商没收相当于房价5%的订金,直接损失20万港元。

  有赔本甩卖的,就有趁低扫货的。香港知名风水师、“玄学天后”麦玲玲,在到处替开发商站台之余,被传以1748万港元买入港岛住宅,业主叫价2000万,给了大师252万折扣。

  “银主盘”:崩溃前的最后一步

  即便“劈价”、“折让”、“蚀让”、“挞订”一一重现江湖,但真正的危险还没有发生。

  1997-2003年年,被亚洲金融危机、911、SARS连续支配的香港楼市,不少楼盘跌幅超过7成,曾经出现一万多套因为断供而被银行收走的房产,这类房产被称为“银主盘”。一万多套“银主盘”,背后就有至少数千个家庭沦为负资产。

  银行手中握着“银主盘”,要迅速为其寻找买家,而大型机构降价倾销的效率和果断,岂是普通业主可以比拟。随着银主盘大量入市,本已脆弱不堪的房价又遭重大打击,只能继续下行,再将更多人拖入负资产行列。

  如今香港楼市中“银主盘”数量只有两位数或至多三位数,并未构成重大风险。但香港知名楼评人、纪惠集团行政总裁汤文亮警告,如果“银主盘”数量激增,则楼市离爆破不远。

  与2003年不同,现在香港楼市中的“银主”不只银行,更有超过2200家财务公司,为业主提供第二次甚至第三次层层加码的按揭服务。假如楼市价格继续下跌,这些物业的价值会迅速降至贷款数额之下,继而沦为“银主盘”。汤文亮预计,其数量可能达到19000个,超过2003年的规模。它们大多会需要在市价基础上再低两至三成才能成交,将令整体房价继续下跌。

  欲扬先抑还是牛市终结

  施永青之所以说“升到你迷信”,主要是因为各项楼市指标纷纷创造记录,已经违反正常规律,但楼市却仍然我行我素,继续上涨不止。

  然而,从今年第三季度起,事情似乎起了变化。

  今年第三季香港市民供楼负担比率达74%,高于44%的长期平均水平,创20年来最高。

  小户型住宅租金回报率从2016年第三季的3%,跌到今年第三季的2.6%,低于银行房贷利率,买房收租已经变成“账面上不划算”的生意。

  今年9月住宅按揭贷款个案环比下降55.6%,创下20年来最大的单月跌幅。

  最能反映香港楼价变动的,还是施永青自己设立的“中原城市领先指数”。本周中原城市领先指数为177.39点,较上周跌1.00%,连跌9周共跌掉4.94%。与今年8月17日的历史最高点相比,则下跌了6%,回到今年4月的水平。所有八大单项指数齐跌3周的局面,更是在2008年11月金融海啸后首次出现。

自1994年至今的中原城市领先指数自1994年至今的中原城市领先指数

  摆脱亚洲金融危机后长达5年的低迷,香港楼市从2003年开始始终处于上升周期。即便近几个月“劈价”“挞定”“止蚀”层出不穷,反映到历史的轴线中,也只不过是最右端向下的一个小转折。

  随着时间推移,这条轴线还会向右侧继续延长,当下摆在香港人眼前的,究竟是又一次2008年或2015年那般“欲扬先抑”的小低谷,还是1997年的大萧条,很快也将见分晓了。

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